В январе-июле показатель вырос на 2%, но в целом по итогам года он может отстать от прошлогодних цифр
В январе-июле этого года в Санкт-Петербурге было введено 2,25 млн кв. м жилья. Это на 2,4% больше, чем годом ранее. В июле застройщики сдали в эксплуатацию 448 770 кв. м, на 75% больше, чем в июле 2022 г. Но это помогло лишь вернуться к прошлогодним темпам. Напомним, что на протяжении всего текущего года ввод новой жилой недвижимости отставал от прошлогодних показателей: в I квартале отставание было на на 9%, а по итогам I полугодия – уже на 11,6%.
Стоит отметить, что власти в этом году все же рассчитывают сохранить ввод жилья на уровне прошлого года и обеспечить достройку около 3,2 млн кв. м. Такие прогнозы в конце июля озвучила пресс-служба Смольного со ссылкой на заявление губернатора Александра Беглова. По соглашению с Минстроем в Петербурге в этом году должно быть построено не менее 2,771 млн кв. м жилья, но этот показатель в Смольном рассчитывают перевыполнить на 15%.
Неизбежное падение
Опрошенные «Ведомостями» аналитики рынка отмечают, что ввод жилья в городе будет продолжать падать. Руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева напоминает, что пик девелоперской активности в городе пришелся на середину 2019 г., когда объем строительства многоквартирных домов превышал 14 млн кв. м. Активный запуск проектов в конце 2018 г. – начале 2019 г. и затоваривание рынка были обеспечены ожиданием перехода на проектное финансирование. Но на протяжении последних четырех лет в городе наблюдается сокращение девелоперской активности.
«Переход на эскроу счета в совокупности с прочими факторами, обеспечивающими неопределенность на рынке, привели к тому, что объем строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге снизился в два раза и на середину 2023 г. едва превышает 7 млн кв. м. Вслед за снижением девелоперской активности в черте города ожидаемо приходит сокращение объемов ввода», – говорит эксперт.
Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что треть объектов, которая сейчас была введена в эксплуатацию, стартовала еще в 2020 г., когда в связи с пандемией девелоперы снижали темпы вывода новых проектов в реализацию. Так, в 2019 г. было выведено 3,5 млн кв. м, в 2020 г. – 2,7 млн кв. м, а в 2021 г. – всего 3,3 млн кв. м. По оценке Базаевой, в 2023–2024 гг. из-за снижения активности девелоперов ввод готового жилья может сократиться на 10–15% к 2022 г.
Вывод новых проектов замедлился
В этом году вывод новых проектов на рынок Петербурга продолжил замедляться. По данным Nikoliers, в I полугодии 2023 г. рынок пополнился на 15 600 квартир, или 652 400 кв. м жилья. Это на 35% меньше, чем за II полугодие 2022 г., а в сравнении с I полугодием 2022 г. отставание достигло 51%. В строительной группе RBI тоже подтверждают, что объем новых стартов в 2023 г. относительно I полугодия 2022 г. снизился примерно на 45%.
Объемы строительства тоже закономерно снижаются. На конец июня 2023 г. показатель составил 7,4 млн кв. м: это на 3% меньше, чем на начале года и на 13% ниже, чем в июне 2022 г. В I полугодии 2023 г. девелоперы купили на территории города и области в 11 раз меньше земли, чем год назад, когда было приобретено 21 га.
Генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая говорит, что на динамику вывода новых объектов в продажу в большой степени влияет спрос. «Мы, как и другие игроки рынка, внимательно анализируем объемы спроса. Исходя из этого мы принимаем решение о выводе новых корпусов в продажу», – отмечает она.
Базаева добавляет, что на фоне сложившейся неопределенности и сократившегося спроса застройщики пока не заинтересованы предлагать рынку все свои проектные решения. «Многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», – отмечает эксперт.
Нераспроданные остатки
Осложняют ситуацию с выводом новых проектов на рынок нераспроданные остатки. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в Санкт-Петербурге не распродано 60% от общего объема рынка новостроек или 5,9 млн кв. м. Для продажи остатков потребуется 2,9 года с учетом того, что ежемесячно будет нужно продавать не менее 100 500 кв. м.
Но сами девелоперы не подтверждают такой объем остатков. Руководитель аналитического центра группы RBI Елена Петропавловская говорит, что на протяжении последних лет в целом по рынку доля остатков, нераспроданных к моменту сдачи дома, достаточно стабильна и составляет около 20% в комфорт-классе и 35% в бизнесе и элите. «И в подавляющем большинстве случаев в течение одного-полутора лет после сдачи дома продажи квартир в нем завершаются», – добавляет она.
Согласно сведениям Nikoliers, доля нераспроданных квартир в введенных в эксплуатацию объектах еще меньше. Она составляет лишь 17% от общего объема экспозиции. Но по сравнению с аналогичным периодом 2022 г. число нераспроданных квартир увеличилось более чем в два раза: с 3200 до 7100.
Ружицкая не видит существенной проблемы в количестве нераспроданных остатков. «Я бы не говорила о каком-либо критичном состоянии рынка в связи с темпами продаж остатков квартир. Девелоперы могут позволить себе продавать квартиры в уже готовых домах. Если ранее старались продать все лоты на этапе стройки, потому что им требовались денежные средства для строительства, то с момента привлечения банковского финансирования ситуация поменялась и жесткой необходимости в этом нет», – поясняет она, добавляя, что сейчас в проектах компании не реализовано около 15% готовых квартир.
Без дефицита
Трошева отмечает, что сейчас в городе наблюдается тренд на сдачу объектов с опережением заявленного срока для более быстрого раскрытия эскроу-счетов. При этом вывод новых объектов в продажу сопоставим с активностью спроса, что, как правило, свойственно рынку.
«Говорить о формирующемся дефиците пока не приходится. Готовятся новые старты проектов, приобретаются земельные участки, выходят новые игроки на рынок», – подчеркнула она.
Источник : Ведомости.СПб
